Stichting Stimular adviseerde meerdere gemeenten hoe ze toe kunnen werken naar (vrijwel) energieneutraal vastgoed. Op basis daarvan geven we tien tips hoe jouw gemeente doelgericht kan toewerken naar energieneutraal gemeentelijk vastgoed.
Waarom deze top 10 energieneutraal gemeentelijk vastgoed?
Vrijwel alle Nederlandse gemeenten hebben zich aangesloten bij de doelstellingen uit het Klimaatakkoord: 49% CO2-reductie in 2030 en 95% in 2050. Gemeenten hebben een voorbeeldfunctie en hun eigen vastgoed zal ook aan deze doelstellingen moeten voldoen. Veel gemeenten hebben zelfs uitgesproken hun eigen vastgoed al eerder energieneutraal te willen maken. Slechts weinig gemeenten realiseren zich wat dat in de praktijk betekent en hebben al plannen om energieneutraliteit te realiseren.
Veel gemeenten werken wel ad hoc aan energiebesparing en duurzame energie, maar om de CO2-doelstellingen te halen is een hoger tempo nodig. VNG stelde al een Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed op en nu moeten gemeenten een gemeentelijke routekaart maken. Deze top tien helpt daarbij.
Top 10 energieneutraal gemeentelijk vastgoed
1. Doelen afbakenen en voortgang monitoren bieden helderheid
Veel gemeenten hebben gezegd energieneutraal te worden zonder zich te realiseren wat dat betekent. Namelijk: net zo veel duurzame energie opwekken als je verbruikt. Een energieneutraal gebouw moet zichzelf van energie voorzien. Energieneutraal vastgoed betekent dat alle locaties samen voldoende duurzame energie opwekken voor al het vastgoed. Dit is een stevige opgave die niet in een paar jaar gerealiseerd kan worden.
Vaak hebben gemeenten ook nog geen standpunt ingenomen of ze alle energie op hun gebouwlocaties op willen wekken, of ook elders, en welke eisen daar dan aan gesteld worden. Wil de gemeente bijvoorbeeld een windmolen plaatsen, waarvan ze de stroom afneemt ten behoeve van de gemeentelijk gebouwen? Of biogas inkopen? En is niet duurzame restwarmte acceptabel?
Monitor jaarlijks hoeveel CO2 is gereduceerd en wat de resterende uitstoot is. Zit de CO2-reductie op lijn richting de doelstellingen voor 2030 en 2050? Of is bijsturing nodig om verder te versnellen?
2. Strategisch vastgoedbeleid helpt doelgericht te verduurzamen
Strategisch vastgoedbeleid helpt om de ambitie en maatregelen per gebouw af te stemmen op de toekomst. Zorg dat er een lange termijn huisvestingsplan is met een actueel overzicht van het gemeentelijke vastgoed en inzicht in de toekomst van de panden (groot onderhoud, functiewisseling, uitbreiding, verkoop, sloop). Onzekerheid over de toekomst van gebouwen, bijvoorbeeld vanwege een aanstaande fusie tussen gemeenten, zorgt er vaak voor dat nauwelijks meer onderhoud wordt gepleegd. Ook het werken aan energiebesparing ligt daardoor langdurig stil.
Besteed in het vastgoedbeleid ook aandacht aan de bezetting van panden. Energiemaatregelen verdienen zich in een gebouw dat bijvoorbeeld slechts twee ochtenden per week in gebruik is, pas na lange tijd terug. Streef naar samenvoegen van gebruikers in een kleiner aantal panden, zodat panden intensiever worden gebruikt. Energiemaatregelen verdienen zich dan sneller terug.
3. Analyse energieverbruik maakt verbeterpotentieel inzichtelijk
Gemeenten beschikken vaak over gegevens om het energieverbruik van hun panden te vergelijken en te analyseren, maar doen daar in de praktijk weinig mee. Een analyse van het energieverbruik per gebouw helpt bij het bepalen en beoordelen van maatregelen en het inschatten van het reductiepotentieel.
Als bijvoorbeeld de warmtevraag per m3 gebouwinhoud hoog is, loont het eerder om te investeren in (extra) isolatie. Als de warmtevraag al laag is, liggen er vooral kansen voor een overstap naar een duurzamere warmtevoorziening (zoals een warmtepomp of gebruik van restwarmte). Uit zo’n analyse blijkt ook vaak dat er gebouwen zijn met een energieverbruik (per m2) dat hoger is dan verwacht op basis van gebruiksintensiteit, bouwjaar en installaties. Dat is meestal een aanwijzing voor quick wins: maatregelen die vrijwel niets kosten en wel flinke besparingen opleveren.
4. Prioriteren van gebouwen levert hoogste financiële rendement
De gemeente kan niet in één keer het complete vastgoed verduurzamen. Daarom is prioritering nodig. Door slim te prioriteren geeft een gemeente maximale invulling aan haar voorbeeldfunctie en is het financiële rendement van maatregelen het hoogst. Houd bij de prioritering van gebouwen rekening met de volgende uitgangspunten:
- Voor veel panden geldt een wettelijke verplichting tot energiebesparing. Gebruik deze eis om direct een verdere stap te zetten met de betreffende gebouwen. Kantoren moeten een energielabel C hebben voor 2023 (en label A in 2030). Voor locaties die meer dan 50.000 kWh per jaar en/of 25.000 m3 aardgas per jaar verbruiken gelden de Erkende Maatregelen.
- Veel maatregelen zijn het efficiëntst uit te voeren op natuurlijke momenten, zoals een verbouwing of vervanging van installaties (zie ook punt 5, MJOP’s).
- Panden waar eigen medewerkers zitten én panden met veel bezoekers (bijvoorbeeld theater, museum, zwembad) zijn het belangrijkste om het goede voorbeeld te geven.
- De grootste stappen zijn mogelijk in panden met een hoog energieverbruik (zie ook punt 3).
5. Actuele MJOP’s vormen de basis voor planning energiemaatregelen
Selecteer energiemaatregelen die aansluiten bij het geplande onderhoud zoals opgenomen in een actueel MJOP (MeerJarenOnderhoudsPlan). Zijn er nog geen MJOP’s of zijn deze verouderd? Dan is het raadzaam om deze eerst op te stellen of te actualiseren. Vervolgens kunnen de energiemaatregelen worden geborgd in het MJOP.
6. Samenhangende pakketten van maatregelen leveren beste resultaat
Breng in beeld welke maatregelen komende jaren (bijvoorbeeld 10 jaar, de looptijd van veel MJOP’s) in ieder geval uitgevoerd worden. Dit zijn maatregelen die voortkomen uit wetgeving (Erkende Maatregelen, verbeteren energielabel), quick wins (maatregelen die vrijwel niets kosten en flinke besparingen opleveren) en maatregelen die aansluiten bij het MJOP. Vul dit aan met maatregelen waarvan de investeringskosten zich binnen de levensduur terugverdienen. Bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen en het bijplaatsen van warmtepompen bij aardgasgestookte ketels (die de komende 10 jaar nog niet aan vervanging toe zijn).
Energiemaatregelen kunnen elkaar tegenwerken of juist versterken. Een warmtepomp installeren, zonder goede isolatie en lage temperatuur verwarming, is inefficiënt en zorgt voor comfortklachten. Laat je daarom goed adviseren over samenhangende pakketten waarmee het optimale resultaat wordt bereikt. Complete pakketten doorrekenen geeft een goed beeld van de totale kosten en terugverdientijd. Dit voorkomt dat beslissers later een belangrijke maar dure maatregel, zoals isoleren, wegstrepen, waardoor geen optimaal resultaat wordt bereikt.
7. Anticiperen op toekomstige ontwikkelingen is noodzakelijk
Met bovengenoemde maatregelen zijn de meeste gebouwen nog niet energieneutraal. Bepaal hoe groot het ‘klimaatgat’ is en verken welke opties kansrijk zijn om dit gat te dichten. Pak het strategisch huisvestingsbeleid er bij. Welke gebouwen hebben tussen 2030 en 2050 nog een grote renovatie? Tegen die tijd zijn wetgeving, energieprijzen en investeringskosten waarschijnlijk zó aangepast dat meer geïsoleerd zal worden dan nu gangbaar is. Verken ook de technische ontwikkelingen (zoals het integreren van zonnecellen in gevels en het aanleggen van warmtebuffers) en de ontwikkelingen in de omgeving (zie punt 9). Maak zichtbaar waar de plannen leunen op maatregelen die nog niet zeker zijn.
8. Alleen maatregelen die zichzelf terugverdienen zijn een verantwoorde keuze
Gemeenten vragen ons hoe ze specifieke panden op korte termijn aardgasloos en energieneutraal kunnen maken. Aardgasloos is onder bepaalde omstandigheden binnen tien jaar terug te verdienen. Er zijn echter ook veel panden waar een pakket van maatregelen dat 80% aardgas bespaart zich binnen tien jaar terugverdient, terwijl volledig aardgasloos een terugverdientijd van tientallen jaren heeft.
Veel panden kunnen op dit moment onmogelijk aardgasloos en energieneutraal worden zonder maatregelen toe te passen met terugverdientijden die (ver) boven de technische levensduur van de maatregel liggen. Het is onwenselijk om deze dure maatregelen uit te voeren. Allereerst omdat met hetzelfde geld elders een grotere CO2-reductie kan worden gerealiseerd. Ook betekent een lange terugverdientijd vaak dat de energetische terugverdientijd ook lang of zelfs negatief is: het uitvoeren van de maatregel kost net zo veel of zelfs meer energie dan dat deze tijdens de levensduur aan energiebesparing oplevert. Kies daarom alleen voor maatregelen die zich binnen de eigen levensduur terugverdienen.
Met een toekomstig warmtenet of met nieuwe technieken, kan later het pand alsnog aardgasloos worden tegen lagere kosten (zie punt 7).
9. Energieneutraal vastgoed is vaak onhaalbaar op gebouwniveau
In de meeste gemeenten blijkt het onmogelijk om met de huidige technieken ieder gebouw energieneutraal te maken. Het gemeentehuis heeft bijvoorbeeld vaak meerdere verdiepingen. Het dakoppervlak is daardoor klein ten opzichte van het vloeroppervlak en daarmee is er onvoldoende ruimte om de benodigde elektriciteit op te wekken met zonnepanelen.
Gemeenten kunnen een tekort bij het ene pand compenseren met de energieopbrengst van andere panden, maar dat is vaak nog niet voldoende voor 100% energieneutraal gemeentelijke vastgoed. Dit betekent dat de gemeente een deel van de duurzame energie elders moet opwekken. Doe dat zo mogelijk binnen de gemeentegrenzen, bijvoorbeeld met eigen zonnevelden, windturbines of een duurzame warmtebron (boring). Duurzame warmtebronnen zullen vaak buiten de gemeente zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij aansluiting op een warmtenet of bij inkoop van biogas.
10. Plannen maken voorkomt gemiste kansen
Veel maatregelen kunnen op natuurlijke momenten worden uitgevoerd. Als jouw gemeente deze op een ander moment uitvoert, liggen de kosten een stuk hoger. Natuurlijke momenten zijn er vaak maar eens in de 15 a 20 jaar. Dit betekent voor veel gebouwen dat er tussen nu en 2050 nog twee kansen zijn om deze maatregelen uit te voeren. Voorkom dat jouw gemeente deze kansen mist. Start daarom snel met een plan voor energieneutraal gemeentelijk vastgoed.
Meer lezen over energieneutraal vastgoed?
Wil je meer lezen n.a.v. deze top 10 energieneutraal gemeentelijk vastgoed?
- Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed, VNG
- CO2-footprint en klimaatneutraalplan, Stichting Stimular
- Energiescan, Stichting Stimular
- CO2-footprint maken met de Milieubarometer t.b.v. het monitoren van het energieneutraal maken van het gemeentelijk vastgoed, Stichting Stimular
